香港房地产投资信托基金（REITs）：法律及监管指南

简介

房地产投资信托基金（REITs）是一种全球认可的投资工具，让投资者通过已上市的流动证券，获取具收益潜力的房地产投资回报。香港是亚洲主要的REITs市场之一，设有完善的监管框架，由证券及期货事务监察委员会（证监会）负责监管，并以香港交易所（港交所）作为上市平台。

本指南概述香港REITs市场、监管框架、主要结构特点，以及与发起人、REITs管理人、受托人及投资者相关的法律考量。

香港REITs市场

自2005年首叺REITs——领汇房地产投资信托基金（现称领展房地产投资信托基金）上市以来，香港REITs市场已显著增长。市场现涵盖多类REITs，投资于零售商场、办公室、物流物业、酒店及医疗设施等多元资产。

香港上市REITs历来吸引机构及散户投资者，寻求稳定股息收益及间接持有优质商业房地产。许多香港REITs的物业不仅位于香港，亦遍及中国内地、新加坡、日本、澳大利亚及其他亚太市场。

监管框架

证监会《房地产投资信托基金守则》

香港REITs的主要监管框架为证监会的《房地产投资信托基金守则》（REITs守则）。REITs守则的主要规定包括：

• 投资授权：REITs总资产值（GAV）至少75%须投资于具收益的房地产
• 分派规定：REITs须将每年经审计除税后净收入的至少90%分派予基金持有人
• 借款上限：REITs的借款及其他债券总额不得超过GAV的50%
• 单一资产集中度：单一物业在REITs GAV中所占比例不得超过订明比例
• 开发中物业及空置物业：REITs可将其GAV的最多10%投资于开发中物业或空置土地
• 关联方交易：REITs与REITs管理人关联方之间的交易须符合披露规定

港交所上市要求

在港交所上市的REITs亦须遵守交易所的《上市规则》。新REITs上市的主要规定包括最低IPO规模、最低市值、委任持牌管理人及受托人等。

REITs结构

香港REITs以单位信托形式构建，由受托人、REITs管理人及基金持有人三大核心方组成。受托人代表基金持有人持有REITs资产的法定业权，须独立于REITs管理人。REITs管理人负责REITs资产的日常管理，须持有证监会第9类牌照。基金持有人通过信托单位成为REITs资产的实益拥有人，单位在港交所上市买卖。

主要投资及运营特点

REITs吸引投资者的主要原因之一，是须分派至少90%净收入的规定。REITs利用债务融资提升回报，50% GAV借款上限设有上限。根据2020年修订REITs守则，REITs现可将更大比例的GAV投资于开发中物业。

治理及投资者保护

REITs守则载有大量治理规定，包括独立董事、审计委员会、关联方交易管控及基金持有人大会机制等，旨在保护基金持有人利益。

香港REITs的税务待遇

REITs持有的香港物业的租金收入须按应课税净值的15%缴纳物业税。基金持有人从香港REITs收取的分派一般无需缴纳预扣税。

黄律师事务所如何提供协助

黄律师事务所就香港REITs交易及监管合规的各个方面，为发起人、REITs管理人、受托人及投资者提供顾问服务。

结语

香港REITs市场提供完善、受严格监管的房地产投资平台。法律专业知识对于应对这一专业市场的监管规定及交易复杂性至关重要。

本文仅供一般参考，不构成法律意见。如需就具体REITs事宜寻求意见，请联络黄律师事务所。