簡介
房地產投資信託基金（REITs）是一種全球認可的投資工具，讓投資者透過已上市的流動證券，獲取具收益潛力的房地產投資回報。香港是亞洲主要的REITs市場之一，設有完善的監管框架，由證券及期貨事務監察委員會（證監會）負責監管，並以香港交易所（港交所）作為上市平台。
本指南概述香港REITs市場、監管框架、主要結構特點，以及與發起人、REITs管理人、受託人及投資者相關的法律考量。
香港REITs市場
自2005年首隻香港REITs——領匯房地產投資信託基金（現稱領展房地產投資信託基金）上市以來，香港REITs市場已顯著增長。市場現涵蓋多類REITs，投資於零售商場、辦公室、物流物業、酒店及醫療設施等多元資產。
香港上市REITs歷來吸引機構及散戶投資者，後者尋求穩定的股息收益及間接持有優質商業房地產。許多香港REITs的物業不僅位於香港，亦遍及中國內地、新加坡、日本、澳洲及其他亞太市場。
監管框架
證監會《房地產投資信託基金守則》
香港REITs的主要監管框架為證監會的《房地產投資信託基金守則》（REITs守則），訂明REITs認可、管理及持續運作的規定。REITs守則於2003年首次發布，其後多次修訂，以反映市場發展及監管最佳實踐。
REITs守則的主要規定包括：
- 投資授權：REITs總資產值（GAV）至少75%須投資於具收益的房地產
- 分派規定：REITs須將每年經審計除稅後淨收入的至少90%分派予基金持有人
- 借款上限：REITs的借款及其他債券總額不得超過GAV的50%
- 單一資產集中度：單一物業在REITs GAV中所佔的比例不得超過訂明比例
- 發展中物業及空置物業：REITs可將其GAV的最多10%投資於發展中物業或空置土地
- 關聯方交易：REITs與REITs管理人的關聯方之間的交易，須符合披露規定，並在若干情況下須取得基金持有人批准
港交所上市規定
除REITs守則外，在港交所上市的REITs亦須遵守交易所的《上市規則》。新REITs上市的主要規定包括：
- 最低首次公開招股規模及公眾持股量
- 具收益房地產的業績記錄及最低市值
- 委任獲證監會批准的持牌REITs管理人及受託人
- 按照相關條例及證監會指引編製上市招股章程
REITs結構
香港REITs以單位信託形式構建，由受託人、REITs管理人及基金持有人三大核心方組成。受託人代表基金持有人持有REITs資產的法定業權，須獨立於REITs管理人。REITs管理人負責REITs資產的日常管理，須持有證監會第9類牌照。基金持有人透過信託單位成為REITs資產的實益擁有人，單位在港交所上市買賣。
主要投資及運營特點
REITs吸引投資者的主要原因之一，是須分派至少90%淨收入的規定。REITs利用債務融資提升回報，50% GAV借款上限設有上限。REITs管理人定期評估收購及處置非核心物業的機會。根據2020年修訂REITs守則，REITs現可將更大比例的GAV投資於發展中物業。
管治及投資者保護
REITs守則載有大量管治規定，包括獨立董事、審計委員會、關聯方交易管控及基金持有人大會機制等，旨在保護基金持有人利益。
香港REITs的稅務待遇
REITs持有的香港物業的租金收入須按應課稅淨值的15%繳納物業稅。基金持有人從REITs收取的分派一般無須繳納預扣稅。香港REITs市場持續發展，圍繞引入REITs稅務優惠制度的持續討論可進一步提升香港的吸引力。
黃律師事務所如何提供協助
黃律師事務所就香港REITs交易及監管合規的各個方面，為發起人、REITs管理人、受託人及投資者提供顧問服務。
結語
香港REITs市場提供完善、受嚴格監管的房地產投資平台。法律專業知識對於應對這一專業市場的監管規定及交易複雜性至關重要。
本文僅供一般參考，不構成法律意見。如需就具體REITs事宜尋求意見，請聯絡黃律師事務所。
